domingo, 24 de febrero de 2013

Invertir en ladrillo. Alquilar es tirar el dinero ¿seguro?


  • Alquilar es tirar el dinero.
  • El ladrillo nunca baja.
  • La vivienda es una inversión para el futuro.
¿Alguna vez hemos oído esta frase? ¿No? ¿seguro? que alguien avise a la NASA que se nos ha colado un marciano. Bromas aparte, la idea es analizar un caso real para ver si la cosa es así o no. Hay que tener en cuenta que lo que voy a contar ha ocurrido en unas fechas determinadas, con lo que el resultado final varía si cambiamos las mismas. Las cifras no son exactas al euro, pero si muy aproximadas. Por lo general, se dan resultados redondeados. La idea es ver si es mejor comprar o alquilar.

El punto de partida es el año 1999. Se adquiere una vivienda por 84.000 €. Se trataba de una vivienda habitual (vamos, que no es pá invertí) El su día se pagaron unos 7.000 € entre impuestos, apertura de hipoteca y otras chorradas. Total, 91.000 € aproximadamente.

Para afrontar estos gastos se pidió una hipoteca de 84.000 € que se pagó en 11 años. El interés varió entre algo más del 3% y cerca del 6% (podemos calcular se que pagó de media un 4%. Calculado a groso modo (porque no tengo ganas de hacerlo) se han pagado unos 14.000 € de intereses (ya vamos por 105.000 aunque la idea del banco era que se le pagaran unos 126.000)

Ya podía haber sido esta la casa ... pero no.
Durante todo ese tiempo, entre derramas, comunidad, calefacción, .... la cosa salió por unos 100 €/mes (unas veces se pagó más, otras menos .... pero menos de 15.000 pelas al mes nunca he pagado) la cosa ha salido por unos 17.000 € más. No vamos a contar otras cosillas internas que se han hecho en la vivienda que entre otras cosas son para vivir en ella y para no llorar más tarde

Total, que estos años han salido por la broma de aproximadamente 126.000 €, que se dice pronto. A todo esto hay que descontar unos 10.000 € desgravados de hacienda. El resultado, unos 116.000 € de coste, unos 700 € al mes de media (incluyendo calefacción, mantenimiento del edificio, ....) 

Un piso equivalente al mío en este periodo de tiempo se podría haber alquilado por unos 400-500 € al mes. Unas veces estaría más caro, otras más barato. Con una media de 450 € al mes, el mismo periodo de tiempo hubiera costado algo menos de 76.000 €. Es un alquiler de hace 15 años. Hay que tener en cuenta que hubo una época que los alquileres subieron mucho y que ahora han bajado mucho también. Vamos, que una cifra de 85.000 también podría ser cierta.

Antes de sacar conclusiones, hay que tener en cuenta que los 11 primeros años el coste de la vivienda si fueron de unos 900 € al mes de media, pero a partir del duodécimo año el coste anual era de tan sólo 2.000 € (contando comunidad, calefacción, seguro e IBI) es decir, que de seguir en el piso el coste sería unos 9.000 € menos al año (justo lo que se ponía para la hipoteca) Para igualar el coste del alquiler con el de la compra hacen falta unos cuantos años.

En 2013, año del cebollazo inmobiliario este piso se vendió con la mejor oferta por unos 100.000 € (tres años antes se hubiera vendido sin muchos problemas por 160.000 €, casi un 40% menos) 

Ahora hay que pensar ¿interesa comprar o vender? Pues como diría el gallego, pues depende. En este caso, se han invertido 116.000 € a lo largo de los años para obtener 100.000 € (16.000 € de pérdida) También hay que pensar que por esos 10.000 € hemos habitado esa casa casi 13 años, lo que sale un alquiler de unos 70 € al mes. En el caso de haber alquilado se hubieran pagado los 70.000 € sin más. Harían falta unos 20 años de alquiler para pagar esos 116.000 de la compra (en realidad alguno más porque el coste de la compra sigue subiendo año a año)

¿Significa esto que es mejor comprar que alquilar? Pues en este caso, la cosa ha salido más o menos bien (sin contar el IPC, claro) Si en vez de vender la casa ahora se hubiera un par de años antes, en lugar de perder 16.000 € el beneficio podría haber sido tranquilamente 40.000 € (pero como dicen, agua pasada no mueve molino) Claro que si en vez de haber comprado esa casa hubiera andado saltando de casa en casa como algunos han hecho es posible que ahora estuviera con una casa que costara de precio de compra más de 300.000 € (y con el pedazo de hipoteca pendiente correspondiente) y que ahora no se podría vender ni a 200.000 €

Al final, el precio es un punto de equilibrio.
Al final depende todo de la situación de cada uno. Si por ejemplo hubiera tenido un cambio de ciudad (por ejemplo, por motivos de trabajo) hace tres años, la casa se hubiera vendido en pocos meses. Actualmente, si quieres vender una casa a lo mejor vendiéndola por una miseria no la quiere nadie (ya pasa) El precio ahora mismo lo fija el que compra, no el que vende. Si no quieres entrar en este juego siempre puedes esperar. A lo mejor dentro 8 o 10 años puedes volver a fijar el precio de venta ... con el precio que tenga en ese momento que seguro que es más bajo que el que tiene ahora mismo. Hay que tener en cuenta que el precio lleva varios años cayendo y no tiene trazas de darse la vuelta en bastante tiempo.

Que en el pasado la compra de una vivienda (en plazos y costes asumibles, no con hipotecas a 40 años) no quita que ahora mismo pueda ser un pésimo negocio para mucha gente, salvo que se tenga disponible una buena parte de la compra, es decir, si tengo que comprar algo, es conveniente tener al menos la mitad de la pasta y por supuesto, no meterte en más de un 25% de tus ingresos ¿que no cumples las condiciones? Mejor que no te embarques en algo que luego te puedas arrepentir y por supuesto, si estás pillado, siempre es mejor vender por un precio menor y no deber nada al banco y empezar de nuevo que no quedarte sin casa y con un pufo de cuidado (que pasa)

Para acabar, si alguien lee esto, ha de tener en cuenta ciertos factores antes de comentar de si es correcto o si a su primo el inversó le ha salido genial:
  • Esto se refiere a una periodo de tiempo concreto: 1999-2013.  Si hablamos de por ejemplo 2003-2015 la situación puede ser bastante más ruinosa. Si fuera 1995-2008 tendría una sonrisa de oreja a oreja.
  • La hipoteca se pagó en unos 11 años. Los números no salen igual con una hipoteca a 30 años sin hacer amortizaciones anticipadas (a estas alturas sería posible que se hubiera pagado tan solo un 30% del total o menos)
  • Los precios son de una ciudad en concreto. Las hay más caras y más baratas. Incluso dentro de esta zona. A un km de aquí se vendieron pisos similares nuevos por 300.000 €. Vale que eran nuevos y con trastero, pero yo no pago semejante cantidad de dinero para tener prácticamente los  mismos metros que en la anterior.
  • No he calculado la depreciación del IPC (para no llorar)

viernes, 15 de febrero de 2013

En qué se parece un Cónclave de Obispos a una convención de Star Wars

Estos días, con la dimisión de Darth Sidious nos hemos encontrado que la cabeza visible del Imperio Católico Galáctico ha quedado vacante. Curiosamente, en lugar de sucederle su aprendiz, Rouco VarelaDarth Vader, un grupo de cardenales se va a juntar en Roma para elegir a quien le suceda. Aseguran que no son ellos, sino el Espíritu Santo (¿el Lado Oscuro de la Fuerza?) el que elige y digo yo ¿y para qué necesita dicho Espíritu tener a un centenar largo de cardenales a pan y cuchillo alojados en Roma con lo que cuesta eso ¿no puede enviar un whatsapp o un email?

Darth Sidious en el momento de su renuncia.
Total, que habida cuenta que va a ser el Espíritu Santo el que haga todo el trabajo, yo he llegado a la conclusión que esto lo que en realidad es una reunión de amigotes para echarse una risas entre ellos, vamos, una convención estilo Star Wars. Vamos a analizar la similitudes:

Vestimenta

Pues ambos eventos comparten su afición por unos atuendos digamos ...  ligeramente llamativos y más bien poco prácticos y sobre todo, discretos de narices. Sólo hay que mirar las fotos y a ver quien es el guapo quien distingue en que evento está cada uno.

Invocan poderes superiores (según ellos)

Unos invocan al Espíritu Santo, otros a La Fuerza (o a su lado Oscuro) La cuestión es tener a alguien que curre por nosotros y al que echarle las culpas si falla algo. Ambos hacen "milagros" en su nombre, y si no funciona es por falta de fe (cosa que puede ser peligrosa)



Discuten por tonterías

En una convención de Star Wars pueden saltar chispas entre los de la vieja escuela y los que adoran la Nueva Trilogía. La figura de Jar Jar Binks puede llegar a provocar una crisis de identidad  Los otros por una frase del Credo montan el Cisma de Oriente.

Y no hablemos ya de otras sectas como los seguidores de Star Trek o los Testigos de Jeovah.

El guión es poco coherente

¿a nadie le llama la atención que en el Episodio I haya ordenadores con pantallas táctiles y en el Episodio IV se maneje una nave espacial con botones de color rojo y azul? Leñe, que el control de tiro del Iowa en 1945 era más sofisticado que los turboláseres de los destructores imperiales. O  no digamos lo de unos osos de peluche con hachas de piedra zumbándoles a los aguerridos Stormtroopers que acaban siendo más flojos que el servicio de seguridad de la Cabalgata del Orgullo Gay.  Y no te digo de los otros. Que si primero era una pareja, que si solo tienen tres hijos .... que si los hijos de esa única pareja se casa con mujeres que no se sabe de dónde salen, que si la genealogía de que va a traer el equilobrio a la Fuerza varía y encíma  viene por vía paterna y se mete en medio un palomo pichabrava ....

¿Es o no para enviar a la script girl al paro?

No se arrima la cebolleta

La probabilidad de arrimar cebolleta en ambos eventos es altamente remota (al menos en teoría), incluso con el traje de Leia Esclava. Claro que a otros les molan más otro tipo de atuendos negros con muchos botones ... 

Ni aún así ....
Vamos, que no acabo de distinguir entre unos y otros. Eso si, la pelis de STAR WARS son menos gores que las otras.

sábado, 9 de febrero de 2013

Contabilidad B ¿eso que es?

Hoy en día está muy en boga el asunto de cierto tesorero y la contabilidad B de cierto partido político un tanto sobre cogedor. Hay muchas discusiones al respecto con diversos argumentos como por ejemplo eso de que cómo la contabilidad B va a estar recogida y demás pero por lo visto la gente no tiene muy claro que es eso de la contabilidad B. Pues vamos a intentar explicarlo.

Antes de meternos en rollos de letras, vamos a ver primero que es eso de la contabilidad. Pues es algo relativamente simple: sencillamente, si tienes un negocio (tampoco viene mal que lo hagas con los ingresos de tu casa aunque sean un simple asalariado, aunque no es lo general, al menos en mi caso) debes controlar lo que te gastas, lo que te deben, lo que ingresas, o que debes, .... vamos, para saber si tu negocio funciona o se va a la quiebra. Posiblemente en los orígenes se hiciera lo que ingreso menos lo que gasto, pero la cosa se ha ido complicando con el tiempo. Hablar solo de ingresos menos gastos puede ser válido pero es escaso respecto a la información. Puedes tener una empresa que pierda dinero en general, pero ir bien es casi todos sus aspectos. Por ejemplo, el problema puede ser que el proveedor que te suministre sea muy caro y que sea tu único punto de fallo, con lo que un cambio de proveedor por otro más económico sea tu solución (esto es un ejemplo muy simplón, pero la idea es más o menos esa, aunque en ves de un factor pueden influirte docenas de ellos) Entonces a alguien se le ocurrió el separar las cosas en diversos conceptos, para ir analizando mejor las cosas con indepencia de otras. Aunque las cuentas son comunes, tenemos un sitio donde apuntamos lo que gastamos en sueldos, otro lo que gastamos en alquileres, otro para materias primas,  energía, etc .... y lo mismo para los ingresos. En una parte apuntamos lo que recibimos por intereses bancarios (me han dicho que hay gente a la que le paga interés el banco, aunque empiezo a dudar que eso sea ciencia ficción) intereses por demorar cobros, pagos de los clientes, .... Al final, tenemos una serie de cuentas que tras sumarlas todas y hacer las diferencias entre lo que gastamos y lo que ingresamos sabremos si ganamos dinero o lo perdemos.

El ministro de Hacienda y su alter ego (el ministro
es el de la derecha).
Estas cuentas las podemos definir nosotros (caja a bacalao, bacalao a caja) o podemos esperar que alguien lo defina por nosotros. Acabamos de descubrir el plan general contable. Este plan de cuentas sirve para que todas las empresas midan los conceptos de la misma manera y se sepa fácilmente si ganan o pierden dinero ... aunque este plan ... ¿quien ha sido esa persona tan amable y generosa que lo ha definido? Pues el Ministerio de Hacienda, capitaneado por ese señor que tanto se parece al señor Burns ... claro que con esa cara ¿por qué se empeña en ayudarnos? Pues muy sencillo, para analizar las cuentas de las empresas de manera eficiente y saber si ganan o pierden dinero con el fin de ayudarles a pagar impuestos.

No hace falta analizar mucho el asunto para darse cuenta de que si un estado quiere ser eficiente en el tema de impuestos debe unificar los criterios. Si los miles de empresas de España midieran sus cuentas de forma diferente el análisis de las mismas para ver cuánto deben pagar sería caótico. La recaudación sería una parte infinitesimal de lo que debiera ser con lo que parece lógico (para Hacienda) tener un plan contable similar para todos.

Aparte del tema impuestos, cualquier empresa que se precie debe tener un control de lo que hace para detectar los posibles agujeros en sus cuentas. Por ejemplo, una empresa relacionada con el transporte debe controlar (a mi juicio) mucho el tema de los combustibles.Si un camión promedio arroja un gasto (me lo esto inventando para el ejemplo) de 30 € por cada 100 kms recorridos y de repente otro del mismo tipo arroja un gasto de 80 € por el mismo kilometraje, una de dos, o el camión está averiado y necesitamos llevarlo al taller para repararlo o su responsable nos está tangando. De igual manera, si por ejemplo vemos que una línea determinada nos cuesta más que lo que obtenemos de ella, o bien la retiramos o bien nos buscamos la vida para que sea rentable (usando por ejemplo, un camión más pequeño que gaste menos)

Espero que hasta aquí se haya entendido la cosa. A las empresas les interesa tener control sobre sus números y a Hacienda le interesa saber que hacer las empresas. Como herramienta común se usa el plan general contable. A la empresa le ayuda  a conocer sus cuentas internas (o al menos, le da una idea de por donde buscar cosas raras) y a Hacienda le facilita la labor de monitorizar a las empresas.

Ahora nos vamos a la parte A o B. La parte A es la que fiscaliza Hacienda pero ¿qué leches es eso de la parte B? Pues ni más ni menos que lo mismo, pero sin enseñarlo a Hacienda.

Efectivamente, a efectos contables, no hay diferencia entre parte A y parte B. Si yo le compro a un proveedor algo (por ejemplo) una materia prima la tendré que registrar en alguna parte ya que estamos hablando de mucho dinero. Aquí no estamos hablando de un subsahariano que vende CD en la calle, hablamos de una empresa que por muy pequeña que sea puede estar moviendo cientos de miles de euros al año (esto es una empresa muuuuuy pequeña) Si yo me dedico a alicatar baños (mal negocio ahora mismo) puedo comprar millones de euros en material. Aunque la mitad sea sin impuestos, he de tener el control de lo que compro, lo que pago, .... etc. Pasa lo mismo con los sueldos. Aunque pague sueldos mínimos de manera oficial y el resto en B he de controlar cuanto dinero pago, lo que me cuesta cada empleado (sea en A o B) que me firmen la nómina, ....

Y ahora el lector avezado puede pensar ¿y como se hace esto? ¿en cuadernos cutres como cierto ex-tesorero? Pues así, entre otras cosas. Los programas de contabilidad tienen una cosa muy curiosas y es que permiten varias empresas (no pensemos mal, los administradores o contables pueden tener trabajar para más de una empresa) y siempre puede tener mi contabilidad A en una empresa en el programa y la B como otra empresa. Hacienda no me puede tocar el ordenador y solo puede trabajar con la información que le pase (lo que no quita que me pueda investigar si ve irregularidades) Por mucho que lo diga, el contable (en el caso de PYMES que lleva varias empresas) o el tesorero sabe las cosas raras (y si alguien lo dura, que mire este enlace) dado que la empresa que lo contrata lo hace para contabilidad en A y en B. Los descuadres tanto en A como en B significan que algo va mal. Eso puede significar tanto que pierdes dinero o que alguien te está robando. Que operes en B no significa que ante tu empresa dejes de presentar los recibos, albaranes o facturas precisas (otra cosa es que falte el CIF de la empresa, su logo, que el número de factura sea un poco raro o que la firma sea ilegible) Por ejemplo  si trabajo para una constructora y compro x toneladas de arena en B ante los responsables habrá de enseñar de alguna manera que he comprar esa arena y que la he pagado al precio que la he pagado. Cierto que se pueden engañar a la empresa y presentar facturas falsas  (falsas en los datos, ya eran falsas previamente) pero al final lo normal es que te acaben pillando.

En resumen, a efecto contables, tanto la contabilidad A como la B son lo mismo. La diferencia es únicamente que se manejan distintos (aunque equivalentes) documentos y que la parte B no paga impuestos. Así que cuando alguien te diga que la contabilidad B no existe, que sepas que te está mintiendo. Existe, tiene recibos, facturas, albaranes, nóminas, etc. Otra cosa es que estos se destruyan al poco tiempo en lugar de guardarlos unos años como pasa con los oficiales. También existen los libros de cuentas y todas las demás cosilla. No olvidemos que a Capone le pillaron por un delito fiscal.

Y si quieres ver una prueba, solo tiene que acudir a cualquier gasolinera. Vas a ver un taco de facturas firmadas y selladas que puedes coger, poner la cifra que quieras llevarte un documento oficial. A la gasolinera le da lo mismo. Ella cobra en efectivo y de manera anónima. Que el que rellena la factura de verdad para presentarla en su declaración ponga 100 € cuando ha echado 30 € le da lo mismo dado que la inmensa mayoría repostamos y pagamos sin decir nada.