domingo, 24 de febrero de 2013

Invertir en ladrillo. Alquilar es tirar el dinero ¿seguro?


  • Alquilar es tirar el dinero.
  • El ladrillo nunca baja.
  • La vivienda es una inversión para el futuro.
¿Alguna vez hemos oído esta frase? ¿No? ¿seguro? que alguien avise a la NASA que se nos ha colado un marciano. Bromas aparte, la idea es analizar un caso real para ver si la cosa es así o no. Hay que tener en cuenta que lo que voy a contar ha ocurrido en unas fechas determinadas, con lo que el resultado final varía si cambiamos las mismas. Las cifras no son exactas al euro, pero si muy aproximadas. Por lo general, se dan resultados redondeados. La idea es ver si es mejor comprar o alquilar.

El punto de partida es el año 1999. Se adquiere una vivienda por 84.000 €. Se trataba de una vivienda habitual (vamos, que no es pá invertí) El su día se pagaron unos 7.000 € entre impuestos, apertura de hipoteca y otras chorradas. Total, 91.000 € aproximadamente.

Para afrontar estos gastos se pidió una hipoteca de 84.000 € que se pagó en 11 años. El interés varió entre algo más del 3% y cerca del 6% (podemos calcular se que pagó de media un 4%. Calculado a groso modo (porque no tengo ganas de hacerlo) se han pagado unos 14.000 € de intereses (ya vamos por 105.000 aunque la idea del banco era que se le pagaran unos 126.000)

Ya podía haber sido esta la casa ... pero no.
Durante todo ese tiempo, entre derramas, comunidad, calefacción, .... la cosa salió por unos 100 €/mes (unas veces se pagó más, otras menos .... pero menos de 15.000 pelas al mes nunca he pagado) la cosa ha salido por unos 17.000 € más. No vamos a contar otras cosillas internas que se han hecho en la vivienda que entre otras cosas son para vivir en ella y para no llorar más tarde

Total, que estos años han salido por la broma de aproximadamente 126.000 €, que se dice pronto. A todo esto hay que descontar unos 10.000 € desgravados de hacienda. El resultado, unos 116.000 € de coste, unos 700 € al mes de media (incluyendo calefacción, mantenimiento del edificio, ....) 

Un piso equivalente al mío en este periodo de tiempo se podría haber alquilado por unos 400-500 € al mes. Unas veces estaría más caro, otras más barato. Con una media de 450 € al mes, el mismo periodo de tiempo hubiera costado algo menos de 76.000 €. Es un alquiler de hace 15 años. Hay que tener en cuenta que hubo una época que los alquileres subieron mucho y que ahora han bajado mucho también. Vamos, que una cifra de 85.000 también podría ser cierta.

Antes de sacar conclusiones, hay que tener en cuenta que los 11 primeros años el coste de la vivienda si fueron de unos 900 € al mes de media, pero a partir del duodécimo año el coste anual era de tan sólo 2.000 € (contando comunidad, calefacción, seguro e IBI) es decir, que de seguir en el piso el coste sería unos 9.000 € menos al año (justo lo que se ponía para la hipoteca) Para igualar el coste del alquiler con el de la compra hacen falta unos cuantos años.

En 2013, año del cebollazo inmobiliario este piso se vendió con la mejor oferta por unos 100.000 € (tres años antes se hubiera vendido sin muchos problemas por 160.000 €, casi un 40% menos) 

Ahora hay que pensar ¿interesa comprar o vender? Pues como diría el gallego, pues depende. En este caso, se han invertido 116.000 € a lo largo de los años para obtener 100.000 € (16.000 € de pérdida) También hay que pensar que por esos 10.000 € hemos habitado esa casa casi 13 años, lo que sale un alquiler de unos 70 € al mes. En el caso de haber alquilado se hubieran pagado los 70.000 € sin más. Harían falta unos 20 años de alquiler para pagar esos 116.000 de la compra (en realidad alguno más porque el coste de la compra sigue subiendo año a año)

¿Significa esto que es mejor comprar que alquilar? Pues en este caso, la cosa ha salido más o menos bien (sin contar el IPC, claro) Si en vez de vender la casa ahora se hubiera un par de años antes, en lugar de perder 16.000 € el beneficio podría haber sido tranquilamente 40.000 € (pero como dicen, agua pasada no mueve molino) Claro que si en vez de haber comprado esa casa hubiera andado saltando de casa en casa como algunos han hecho es posible que ahora estuviera con una casa que costara de precio de compra más de 300.000 € (y con el pedazo de hipoteca pendiente correspondiente) y que ahora no se podría vender ni a 200.000 €

Al final, el precio es un punto de equilibrio.
Al final depende todo de la situación de cada uno. Si por ejemplo hubiera tenido un cambio de ciudad (por ejemplo, por motivos de trabajo) hace tres años, la casa se hubiera vendido en pocos meses. Actualmente, si quieres vender una casa a lo mejor vendiéndola por una miseria no la quiere nadie (ya pasa) El precio ahora mismo lo fija el que compra, no el que vende. Si no quieres entrar en este juego siempre puedes esperar. A lo mejor dentro 8 o 10 años puedes volver a fijar el precio de venta ... con el precio que tenga en ese momento que seguro que es más bajo que el que tiene ahora mismo. Hay que tener en cuenta que el precio lleva varios años cayendo y no tiene trazas de darse la vuelta en bastante tiempo.

Que en el pasado la compra de una vivienda (en plazos y costes asumibles, no con hipotecas a 40 años) no quita que ahora mismo pueda ser un pésimo negocio para mucha gente, salvo que se tenga disponible una buena parte de la compra, es decir, si tengo que comprar algo, es conveniente tener al menos la mitad de la pasta y por supuesto, no meterte en más de un 25% de tus ingresos ¿que no cumples las condiciones? Mejor que no te embarques en algo que luego te puedas arrepentir y por supuesto, si estás pillado, siempre es mejor vender por un precio menor y no deber nada al banco y empezar de nuevo que no quedarte sin casa y con un pufo de cuidado (que pasa)

Para acabar, si alguien lee esto, ha de tener en cuenta ciertos factores antes de comentar de si es correcto o si a su primo el inversó le ha salido genial:
  • Esto se refiere a una periodo de tiempo concreto: 1999-2013.  Si hablamos de por ejemplo 2003-2015 la situación puede ser bastante más ruinosa. Si fuera 1995-2008 tendría una sonrisa de oreja a oreja.
  • La hipoteca se pagó en unos 11 años. Los números no salen igual con una hipoteca a 30 años sin hacer amortizaciones anticipadas (a estas alturas sería posible que se hubiera pagado tan solo un 30% del total o menos)
  • Los precios son de una ciudad en concreto. Las hay más caras y más baratas. Incluso dentro de esta zona. A un km de aquí se vendieron pisos similares nuevos por 300.000 €. Vale que eran nuevos y con trastero, pero yo no pago semejante cantidad de dinero para tener prácticamente los  mismos metros que en la anterior.
  • No he calculado la depreciación del IPC (para no llorar)

1 comentario:

David Calle dijo...

Creo que otra cosa que se debe valorar es que existe una diferencia de 40000€ entre el que alquiló y compró.

Si durante esos años lo ha ido ahorrando y metiendo en depósitos (con los buenos intereses que han dado), no sería extraño de hablar de entre 6000-8000€ a sumar.

Además de tener un colchón majete que te renta ~1200€/año